Der Rechtsstreit – Der Vertrag von 1975

Der Mietvertrag, den wir 1975 mit dem damaligen Eigentümer, der DORUSSA AG, aushandelten, hat mit dem bekannten „Hamburger Mietvertrag“, den uns sonst die Eigentümer vorsetzen, wenig Ähn­lichkeit.

Dennoch wird mit dem Vertrag eigentlich kein Neuland beschritten, sondern nur wahr gemacht, was Politiker und Rechtsanwälte immer feierlich beschwören: die Vertragsfreiheit von Mieter und Eigentümer. Der herkömmliche Hamburger Mietvertrag kennt diese Vertragsfreiheit nicht. Dort diktiert der Ei­gentümer, und der Mieter muss es schlucken. Dort wird viel als „üblich“ voraus­gesetzt, was gar nicht üblich sein dürfte, dort werden sogar die nicht eben reich­haltigen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches missachtet.

Kernstück des Mietvertrages und Klippe, an der bisher alle Versuche, ihn aufzulösen, gescheitert sind, ist die Definition des Vertragsgegenstandes und der Vertragsparteien: Vermietet ist das gesamte Haus, Mieter und Vermieter können nur als geschlossene Gruppen agieren, Rechtsbeziehungen zwischen Einzelpersonen gibt es nicht. Das hat bedeutende Wirkung auf die Veränderungen, die nach 1980 eingetreten sind. Das Haus wurde damals hinter dem Rücken der Mieter in eine Eigentumswohnanlage umgewandelt, es hat seitdem bekanntlich keinen Alleineigentümer mehr, sondern ist aufgeteilt in 24 Eigentumsanteile. Das Mietverhältnis ist davon jedoch unberührt, hier gilt der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Kein Käufer einer Wohnung im Haus Haynstraße 1-3/Hegestraße 41 hat das Recht, für „seine“ Wohnung per Teilkündigung das Mietverhältnis zu beenden noch wegen eines Teilbedarfs die Räumung des gesamten Hauses zu verlangen. Das mussten kündigungswillige Erwerber in mehreren Prozessen 1989–92, 1994/95 und 2004–08 erfahren.

Hier der Mietvertrag, nur unwesentlich gekürzt:

Mietvertrag über Wohnraum

zwischen der DORUSSA AG Zug/Schweiz, Handelsregister-Nr. 1266, als Vermieter und der „Mietergruppe Haynstr./Hegestr." Haynstr. 1–3, Hegestr. 41, 2 Hamburg 20, bestehend aus den bevollmächtigten Mitgliedern, die zu den Bedingungen und für die Dauer dieses Übergangsvertrages gesamtschuldnerisch haften, als Mieter, wird folgender Vertrag geschlossen:

§ 1    Mieträume

Es werden sämtliche bislang bestehenden 21 Wohnungen des Hauses Haynstr. 1–3, Hegestr. 41 einschließlich aller Keller-, Boden- und Nebenräume, Betriebseinrichtungen und unbebau­ten Grundstücksflächen vermietet. Es handelt sich dabei um ehemals mietpreisgebundene Altbauwohnungen, die vor 1919 bezugsfertig ge­worden sind. Als maßgebliche Wohnungsflächenberechnung wird von beiden Seiten die beigefügte Wohnflächenberechnung von November 1975 angesehen. Entscheidend für die Berechnung der Grundmiete wie für die Aufteilung der Nebenkosten ist die dort bei den Objekten 01-21 aufgeführte anrechenbare Wohnfläche.

Auf dem Boden wird ein großer Gemeinschaftsraum eingerichtet, zur freien Verfügung der Hausbewohner.

Falls weitere Wohnungen im Hause geschaffen werden (Ausbau), so verpflichtet sich der Vermieter, diese dem Mieter zu den Bedingungen dieses Vertrages anzubieten.

§ 2    Wohndauer

 Für sämtliche Wohnungen gilt bezüglich Kündigungsfris­ten, mietpreisrechtlicher Vorschriften etc. der 1. Januar 1972 als Beginn des Mietverhältnisses (Wohndauer).

§ 3    Mietzeit und Kündigung

Das Mietverhältnis beginnt am 1. Dezember 1975 und ist bis zum 31. Dezember 1990 fest abgeschlossen. Der Mieter hat das Recht, unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten schriftlich vor Ablauf des Vertrages den Vertrag zu kündigen.

Dazu eine Erläuterung:

Das Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt in § 564 c 1 unabdingbar – d.h. entgegenstehende vertragliche Vereinbarungen („unwiderrufliches Ende 31.12.1990“) sind unwirksam –: Befristete Wohnraummietverhältnisse wandeln sich durch einseitige Erklärung der Mieter vor Ablauf der Befristung in unbefristete Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit um, enden also dann, wenn die Mieter es wollen, nicht mit Ablauf der Befristung.

§ 5    Mietpreis

 Der monatliche Mietzins beträgt DM 3,90 pro Quadrat­meter anrechenbarer Wohnfläche (2.632 qm) also: DM 10.264,80 (in Worten: DM Zehntausendzweihundertvierundsechzig 80/100). (Anmerkung: Mietpreis inzwischen erhöht auf DM 5,30/qm, Ge­samtmietpreis demnach DM 13.987,–).

Neben dem vorgenannten Mietzins verpflichtet sich der Mieter, eine Umlagenvorauszahlung per Monat an den Vermieter zu zahlen, die der Vermieter bis spätestens 31. März eines jeden Jahres abrechnet. Die Umlagenvorauszahlung setzt sich zusammen aus:

a) Grundsteuer

b) Müllabfuhr- und Kehrgebühr

c) Wasserverbrauch und Sielbenutzungsgebühren

d) Grundstückshaftpflichtversicherung (Hausmeister)

e) Kosten für Gemeinschaftsstrom (Treppenhaus, Lift, Keller, Boden, Heizung etc.)

f) Betriebs- und Wartungskosten der zentralen Heizung, Warmwasserversorgung

g) Kosten für Schornsteinfeger

Die monatliche Umlagenvorauszahlung beträgt für die Kosten der Heizungs- und Warmwasseranlage DM 2.500,- (inzwischen DM 5.770,-) und für die übrigen Betriebskosten DM 2.000,- (inzwischen DM 3.200,-)

Ergeben sich aus der jährlichen Kostenabrechnung Differenzbeträge zu den geleisteten monatlichen Vorauszahlungen, so sind diese durch den Vermieter bzw. Mieter auszugleichen.

Der Mietzins ist fest abgeschlossen bis zum 31. Dezember 1979. Ab 1. Jan. 1980 kann der Vermieter eine neue Miete verlangen, soweit die Instandhaltungskostenpauschale für den „sozialen Wohnungsbau" ge­mäß § 28 112. BVO erhöht wird. Die Erhöhung dieser Pauschale pro Jahr und Quadratmeter wird umgerechnet auf Monat und Quadratmeter und dem bisher gezahlten Betrag pro Monat und Quadratmeter hinzugerech­net. Dies ergibt die neue Grundmiete bis zur nächsten gesetzlichen Er­höhung der Instandhaltungskostenpauschale.

Die Zuschläge und Abschläge für Sammelheizung, Aufzug und klei­ne Instandsetzungen durch den Mieter werden dabei berücksichtigt. Außer Betracht bleiben die Schönheitsreparaturen.

Maßgeblich ist die Pauschale für die ältesten Wohnungen.

Ab dem 1.1.1980 kann der Vermieter die zwischen Vertragsab­schluß und 1.1.1980 eingetretene gesetzliche Erhöhung der Instandhal­tungspauschale nach obigem Verfahren auf die Grundmiete aufschlagen.

Die Zahlung der Miete sowie der Umlagenvorauszahlung ist fällig jeweils bis zum 3. Werktag jeden Monats.

§ 6    Instandhaltung

Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume und des Hauses ver­pflichtet.

Insbesondere verpflichtet er sich, im Rahmen seiner umfangreichen Instandsetzungsmaßnahmen Ende 1975/Anfang 1976 die Mängel zu beseitigen bzw. Arbeiten durchzuführen, die auf der Reparaturliste aufge­zählt sind.

Für kleine Instandhaltungen in den Wohnungen bis zu DM 60,– (inzwischen DM 100,–) trägt der Mieter die Kosten.

§ 7    Schönheitsreparaturen

Der Vermieter führt die Schönheitsreparaturen für die bis­her leerstehenden Wohnungen durch. Bezüglich der bewohnten Wohnungen stellt der Vermieter dem Mieter

einen einmaligen Renovierungsbeitrag in Höhe von DM 26.000,– (in Worten: DM Sechsundzwanzigtausend) zur Verfügung.

Der Mieter verpflichtet sich, diesen Betrag für die Renovierung der zur Zeit benutzten Räume zu verwenden.

Abgesehen von vorigem sind für die gesamte Vertragsdauer weder Vermieter noch Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, diese ste­hen vielmehr in ihrem Belieben.

§ 8    Wertverbesserungen durch den Vermieter

Möchte der Vermieter bauliche Veränderungen vorneh­men, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, und daraus ein Recht auf Mieterhöhung herleiten, so ist beides nur nach Einwilligung des Mieters möglich.

Der Mieter ist jedoch verpflichtet, die Wertverbesserung zu dulden, wenn diese durch Auflagen von Behörden gefordert werden, und dafür die gesetzlichen Mieterhöhungen zu zahlen.

Der Vermieter hat dem Mieter vor Beginn der Arbeiten – um eine Entscheidung über die Zustimmung treffen zu können – schriftlich fol­gende Fragen zu beantworten:

  1. Wann beginnen die Wertverbesserungsarbeiten?
  2. Welchen Umfang haben sie im einzelnen?
  3. Wie lange dauern die Arbeiten?
  4. Wie setzt sich die Mieterhöhung genau zusammen?
  5. Offenlegung der Kostenvoranschläge, die auch bindend sind.
  6. Werden öffentliche Mittel in Anspruch genommen?
  7. Welchen Aufwendungsersatz, welche Mietminderung, welche Aus­weichmöglichkeiten bietet der Vermieter dem Mieter bzw. den Bewoh­nern des Hauses für die Beeinträchtigung durch die Arbeiten?

Wenn Wertverbesserungsarbeiten durchgeführt worden sind, hat der Vermieter die Wohnungen und das Haus auf seine Kosten (die nicht in die Kosten der Wertverbesserungsarbeiten einfließen dürfen) in den Zustand (Schönheitsreparaturen etc.) zu versetzen, der vor Beginn der Arbeiten bestand.

§ 9 Umbauten/Einbauten durch die Mieter bzw. Bewohner

Einbauten und Umbauten durch Mieter bzw. Bewohner stimmt der Vermieter grundsätzlich zu, es sei denn, technische, stati­sche oder baupolizeiliche Gründe verbieten es. Die Kosten trägt der Mieter, es sei denn, Mieter und Vermieter vereinbaren anderes. Bei Auszug kann der Mieter die Sache so belassen oder den ursprünglichen Zustand wieder herstellen. Substanzverändernde Einbauten und Umbau­ten bedürfen der Zustimmung des Vermieters.

§ 10 Abriß oder Umbau

Der Vermieter verzichtet auf Abriß oder Umbau des Hau­ses.

§ 11 Mietzweck, Mieterschutzrecht, Belegung

 Der Mieter stellt das Haus natürlichen Personen zu Wohn­zwecken zur Verfügung. Die Vermietung erfolgt an den Mieter mit der Maßgabe, daß dieser berechtigt ist, die Räumlichkeiten durch Un­tervermietung oder sonstige Überlassung ganz oder teilweise weiterzu­geben.

Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter die Zahl der Bewohner des Hauses mitzuteilen.

Dem Mieter wie den Bewohnern stehen gegenüber dem Vermieter die gesetzlichen Mieterschutzrechte zu.

Der Mieter belegt das Haus mit Personen seiner Wahl. Welche Vereinbarungen er mit ihnen trifft, steht in seinem Belieben. Der Mieter vermeidet eine Überbelegung des Hauses.

§ 12 Zentrale 

Der jeweilige Verhandlungspartner für den Vermieter hinsichtlich der Bewirtschaftung ist die „Zentrale" des Hauses. Jede Wohnung des Hauses erledigt nach dem Rotationsprinzip jeweils für zwei Wochen alle Angelegenheiten des Hauses einschließ­lich Hausmeistertätigkeit.

Der Vermieter erhält für mehrere Monate im voraus eine Liste der Zentralen. Dabei wird das Zentralenprinzip nicht bürokratisch gehand­habt. So zeigen natürlich die Bewohner der betroffenen Wohnungen etwa auftretende Mängel oder Schäden selbst an.

§ 13 Haustiere

 Das Halten von Haustieren ist gestattet, soweit nicht hy­gienische Gründe dagegensprechen.

§ 14 Freie Meinungsäußerung

Der Mieter bzw. die Bewohner des Hauses sind berechtigt, jederzeit ihre freie Meinung durch Plakate und An­schläge im Hausflur und durch Schaukästen am Hauszaun und durch Transparente an der Hauswand zu äußern.

Die Bewohner ihrerseits verpflichten sich, bei ihrer Meinungs­äußerung sich parteipolitischer Stellungnahmen zu enthalten und jede Art von Sachbeschädigung zu vermeiden.

Das gleiche gilt für den Vermieter.

Es ist jedoch in beiden Fällen darauf zu achten, daß behördlichen Bestimmungen nicht entgegengehandelt wird.

§ 15 Hausmeistertätigkeit

Ein Hausmeister entfällt. Die üblichen Tätigkeiten eines

Hausmeisters (z.B. die Wegereinigung und Streupflicht, Reinigung des Treppenhauses, Bedienung der Warmwasser- und Hei­zungsanlage, Gartenpflege) werden vom Mieter übernommen, ohne daß dafür ein Entgelt gezahlt werden muß. Die notwendigen Materialien stellt der Vermieter auf seine Kosten zur Verfügung.

Der Mieter stellt den Vermieter von den vorgenannten Arbeiten frei. Der Vermieter schließt für die Risiken dieser Tätigkeit eine Haftpflicht­versicherung ab, deren Kosten der Mieter trägt.

§ 16 Kaution

 Die an die IHA Hausbau GmbH geleistete Kaution in Höhe

von DM 6.306,57, die von der DORUSSA AG übernom­men wurde, verbleibt als Kaution zu den üblichen Bedingungen und ist nach ordnungsgemäßem Auszug und Übergabe des Grundstücks an den Mieter zurückzuzahlen.

§ 17 Betreten der Mieträume durch den Vermieter

Dem Vermieter oder den von ihm Beauftragten ist das Betreten der Mieträume nach vorheriger Anmeldung und Begründung während der üblichen Geschäftszeit zu gestatten. Dies gilt nicht im Falle einer Gefahr für das Haus.

§ 21 Nachfolgemieter

Löst sich die juristische Person (Verein, Genossenschaft)

von Amts wegen auf, erklärt sich der Vermieter bereit, die Mieter in den jeweiligen Wohnungen als Nachfolgemieter anzuerkennen und mit ihnen Einzelverträge abzuschließen, innerhalb der Festmietzeit zu denselben Bedingungen dieses Vertrages.

§ 22 Wechsel der Mitglieder der Mietergruppe, Überleitung des Vertrages

Die Vertragsparteien kommen überein, daß bei Wechsel des Mitgliederbestandes während der Vertragsdauer des Überleitungs­vertrages der Wechsel dem Vermieter angezeigt wird, die neuen Mitglie­der durch Unterzeichnung dieses Überleitungsvertrages dem Vertrage ebenfalls als Gesamtschuldner beitreten und ausscheidende Mitglieder aus der Haftung entlassen werden.

Die Vertragsparteien sind sich einig, daß dieser Vertrag zugunsten einer noch zu gründenden juristischen Person zum Schutze der Mieter, zur Erprobung neuer Wohnform und zur Vereinfachung des Verwaltungs­aufwandes, bestehend aus der Mehrheit der vorstehenden Mitglieder, in der Rechtsform eines Vereins (e.V.) oder einer Genossenschaft gemäß den gesetzlichen Bestimmungen geschlossen wird.

Die juristische Person wird, sobald sie sich konstituiert hat, in die Rechte und Pflichten dieses Überleitungsvertrages eintreten, bzw. sich gemäß ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Rechten und Pflichten verhalten. Der Vermieter verpflichtet sich, einen entsprechenden Vertrag mit der juristischen Person bzw. ihrem Vertretungsorgan abzuschließen.

 

Hamburg, den 3. Dezember 1975

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